以心理预期为切入点调控房价

    供求关系影响价格,这是众所周知的经济学常识。供求关系毫无例外也是影响房价的主要因素。也就是说在土地、房源供给一定的情况下，需求越大，房价也就会越高。然而在影响房价的众多因素中，还有个重要的因素不容忽视，那就是心理预期。
　　心理预期对资产价格产生影响的例子有很多，最典型的如股市，06－07这两年股市行情看涨，大家对股市的心理预期普遍较高，于是众多中小投资者纷纷入市，不断把股市推向新高。而目前股市所处的低谷时期也和投资者的心理预期有关。另一个例子就是香港的房价，亚洲金融风暴以来，香港房价6年间跌了65％，而在这6年香港的房子、人口、社会收入水平变化都不大，导致房价的大跌仅仅是因为社会心理预期发生改变。
　　心理预期实质上也是通过影响供求关系来影响房价。一方面通过需求方来影响需求，一方面通过供给方来影响供给，我们可以从这两方面来加以分析。
　　首先，从需求方来看，经典经济学理论认为，需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上，需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外，还要对未来房价的走向作出判断，形成对未来的心理预期。也就是说，在需求意愿不变的前提下，如果当前购买比未来购买更有利，需求者就会倾向于选择当前购买。少数需求者的选择不会影响到房价，但是如果大家对未来房价走势的预期大致相同，则会使得选择也趋同。当大部分人做出买和暂时不买的行动时，就会对市场价格起到很大的影响，会显著地放大或缩小当前需求，从而影响房价。
　　由此，我们可以拿心理预期来分析过去几年房价的走势。前几年房价涨幅较大就与老百姓的心理预期分不开，老百姓看到房价大涨，心里就着急，形成房价上涨的心理预期，会赶紧入市以免吃亏，房价越涨，人们的购买就越踊跃，造成真实需求被夸大，形成“恐慌性需求”，这样会进一步推动房价过快上涨；而自去年政府调控楼市实行房贷新政后，老百姓预期不甚明朗，纷纷持币观望房价走势，造成当前需求减少，房价涨幅回落，于是各地纷纷频现“拐点”之说。而一旦由于各种原因如二套房政策松动导致消费者对房价上涨预期重新坚定起来，则房价将会出现报复性上涨。由此看来，老百姓“买涨不买跌”就是由心理预期引起的。
　　其次，从供给方来看，市场上商品房基本上由开发商提供。如果房价上涨，开发商对房价继续上涨的预期强烈，则会形成两方面倾向。一方面房地产商为追逐利润竞相通过土地拍卖市场高价拿地，造成地价节节攀升，“地王”频现，地价一上升，房价自然也就上涨了；另一方面，既然预期房价看涨，开发商可以在拿到地后等到一定时机再开发，或是建房后暂不销售以期获得更大利润，如此一来，囤地、捂盘惜售的情况也就出现了。这些情况更是对房价高涨起到了推波助澜的作用。
　　房贷新政实施以前，政府为了调控房价也作出了很多努力，出台了很多政策，但调控效果不显著，原因在于没有从根本上消除居民对房价继续大幅上涨的预期。房贷新政实施以后，政府继续推进对房价的调控，在调控供需的同时采取了很多政策措施引导供求双方的心理预期，而由经济适用房、廉租房以及限价房和经济租用房所构成的多层次住房保障体系的构建又进一步稳定了市场预期。这种预期不仅使得供求关系有所改善，而且还击退了不少炒房者，有利于房价的理性回归。
　　要从心理预期角度来调控房价，促进房价心理预期理性化，可通过以下三个途径来实现：
　　一是推动商品房开发成本的透明化。目前商品房市场存在信息不对称，购房者处于信息弱势地位，而且商品房市场属于卖方市场，价格完全由开发商主导，购房者只能被动接受。虽然有些地方公布了商品房社会平均开发成本，但没有公开每一个楼盘的开发成本，还不是完整意义上的住房成本透明化。商品房社会平均成本，不仅是商品房市场价格形成的基础，也是国家对房地产市场和房价进行宏观调控的重要依据，而且还是消费者了解市场、把握市场趋势的重要信息。因此，应该总结推广这一做法，使住房开发成本制度化、公开化和透明化，这有助于改变消费者的心理预期，消除住房价格中的泡沫或非理性因素，促使房价理性回归。 
　　二是增加保障性住房的建造数量，使保障性住房在住房总量中达到一定的比例，如40％～50％。经济适用房虽然诟病颇多，但不能因此就退出历史舞台，而应该发挥其相应的作用。经济适用房不是解决低收入者唯一的制度安排，因为城市中的低收入者其实也买不起经济适用房。因此，需要经济适用房和廉租房并重以解决弱势群体的住房问题，但侧重点在廉租房上。中等收入者（包括公务员、企业中的白领、蓝领工人等）即夹心层的住房问题主要靠限价房和经济租用房来解决；而高收入者的住房则由市场去解决。只有加大保障性住房的建设，才能给躁动的房地产市场打一剂稳定的强心针。
　　三是转变房地产市场供给的调控方式。房地产市场供给的调节宜“疏”不宜“堵”。限制用地规模和控制贷款规模，提高土地获取成本和融资成本等都是打压市场的短期行为，不能从根本上解决问题。从长远看来，应该通过土地市场和资本市场的改革以及深入发展，为房地产市场提供更加畅通的用地渠道和宽泛的融资渠道。使广大购房者相信，未来的市场供应不会削减，购房选择余地不会减少，房地产市场有能力提供更多商品房，且商品房成本不会大幅增加。
　　一言以蔽之，合理引导心理预期有助于促进房地产市场的理性健康发展，在调控中只有做到供给和预期的兼顾，楼市调控才会取得更好的成效。