央行补漏房贷细则 分析称期望房价下降不现实

    “部分人期望房价下降是不现实的，政府最不愿意出现的就是这样的情况，金融系统将会有很大的麻烦，这一点将令政府更觉棘手，未来的房价走势将是温和的上涨。”有消息人士对记者表示，“这是房地产市场调控政策的底线。” 

12月11日，央行和银监会联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称“通知”），将第二套房明确界定为“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位”。

据记者了解，《通知》下发后的第二天，地产股集体下跌，并且带动银行股下跌。有人士称，开发商为此将调整户型结构，并且高档楼盘可望进入下降空间。

银行地产股集体下跌

12月11日，央行最终确定第二套房的信贷新政以“家庭为单位来确定”。在此利空消息的带动之下，深、沪两市的地产股表现普遍疲弱。

其中在12月12日，地产股竟占据跌幅榜的前十名， 华发股份(行情 股吧)下跌9.02%，苏宁环球下跌8.48%，天鸿宝业下跌8.14%，招商地产下跌8.06%。此外， 栖霞建设(行情 股吧)、上实发展、 中粮地产(行情 股吧)、 亿城股份(行情 股吧)、 金地集团(行情 股吧)、 泛海建设(行情 股吧)等跌幅超过7%。

而在地产股的拖累下，与此项政策密切关联的中国 工商银行(行情 股吧)下跌1.34%， 中国银行(行情 股吧)下跌1.35%，另外，兴业银行下跌6.5%， 华夏银行(行情 股吧)下跌5.32%， 浦发银行(行情 股吧)下跌5.9%。

“实际上，各商业银行的购房信贷都是优质资产，二套房新政抑制了一定的需求，银行股下跌也就可想而知。”分析人士称。

北京万年基业总经理黄玺庆则认为，开发商特别是上市的地产公司为了年报的好看，可能会采取一些措施，比如在销售的主力户型上，从大户型调整为60、70平米的小户型，加大楼盘的销售推广力度，还有可能就是在价格上出现松动。

“受此影响，部分价格在1．2万—1．5万/平米的高档楼盘的销量将出现明显的下降。”北京易居研究院一分析人士表示。

受到影响的还包括投资者，一位不愿具名的温州投资者对记者说，此政策已经影响到了他的投资计划，“不过主要是心理上的预期发生了变化，但还是有空子可钻”。

“对大的投资客来讲，买房受的影响不是很大，完全可以通过让人代买，两者之间再签个私下的协议就可以了。”此投资者说，“另外，各银行都有贷款冲动，征信系统和审核是否很完善，还不一定。”

征信系统不完善

“央行确定第二套房贷款以家庭为单位，势必将会降低银行购房贷款的总量，但是由于房地产信贷征信系统尚不完善，在操作层面上将有很多漏洞可以钻。”一位深圳发展银行北京分行的负责人对记者表示。

该人士指出，新政策“要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料”，但实际上目前中国家庭的甄别系统并不完善。

从以前的操作经验看，一般是银行从央行的征信系统和公安部的网站上来查询，而民政部尚未建立起联网的全国婚姻状况查询系统。

“如果单纯看户籍证明，很多已婚人士办理了结婚登记后，并未在户籍上有所显示，这就为造假留下了很大的余地。”上述人士强调。同时，各商业银行都在加紧研究新政策，工作量相对增加很多，但政策出台不久，各商业银行并未建立起系统的认定办法。

一国有银行信贷负责人也表示，虽然银行通过户口簿等可以审查购房者的资格，但他也承认，如果投资者与非家庭成员私下签订协议，并借此去炒房的话，还是堵不住的。

据了解，目前各分行正在进行调整房贷平台内部审议流程，以符合监管机构制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定。

据本报记者了解，深圳发展银行、华夏银行和招商银行都称未收到通知，但通知一旦下发到各分行，将即刻执行。但分析人士指出，由于各商业银行都有经营指标，此政策的实施层面难免出现阳奉阴违的现象。

另外，《通知》中关于人均居住面积低于当地平均水平的家庭再次申请贷款时享受首套房贷政策的表述，有银行专业信贷人员认为，虽然此规定照顾到了真实换房需求的人群，但一般当地人均面积水平标准较低，新政还不能完全体现“有保有压”的原则。

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“期望房价下降不现实”

12月12日晚，一位来自国有银行的信贷负责人对记者介绍说：“政策出台前有高层要求，信贷新政策对房价的调整要‘立竿见影’。”该负责人曾参加央行、银监会政策出台前的内部讨论会。

据悉，今年下半年银行内部曾有过统计，发现从2003年到2006年期间，有很大部分的新增的房贷部分已经还完，而按照正常的经济规律，新增房贷的偿还周期在七八年左右。

“这也说明房地产的投机程度已经非常严重，日本上世纪80年代末的经济泡沫，以及90年代中期以后的经济困顿皆因之而起。”上述国有银行信贷负责人认为。

“部分人期望房价下降是不现实的，政府最不愿意出现的就是这样的情况，金融系统将会有很大的麻烦，这一点将令政府更觉棘手，未来的房价走势将是温和的上涨。”有消息人士对记者表示，“这是房地产市场调控政策的底线。”