房地产业:双周报20080513

􀁺 “五一”假期日均销售表现良好，深圳、北京等地方成交量放大。
􀁺 多数核心城市商品房成交维持了3 月下旬以来回暖趋势。重庆、珠海、天津相对较好，约占同期80%-90%；深圳、上海、杭州和苏州次之，占去年同期60%和79%；武汉、广州和惠州持续清淡，不足去年一半。
􀁺 成交量有改善的可能原因包括：开发商在4 月减少促销导致成交量下降后及时调整促销策略；看房人气上升，购房意愿有所上升；“五一”假期由7 天改为3 天，一部分潜在购房者由旅游转为看房、买房。
􀁺 长三角：上海成交持续回暖，住宅价格回落；杭州一手房成交量同比下降，价格维持高位；苏州一手房成交量环比持平，价格冲高回落。
􀁺 珠三角：深圳一手商品房在房价下跌的同时成交量显著回升；广州一手住宅成交量回暖，房价跌速放缓；惠州一手商品房、住宅成交持续萎缩；珠海一手商品房成交面积单月上升，价格触底反弹。
􀁺 环渤海：北京一手房成交面积同比占比提高，内城、外城房价走高；天津一手商品房成交保持活跃，价格平稳。
􀁺 二线核心城市：重庆一手商品房成交略有下降，价格回落；武汉一手商品房成交缩量，房价有所上涨。
􀁺 土地成交情况：08 年1 月来重点城市土地成交量都在增加，地价自07年四季度下降后近期趋于稳定。
􀁺 上实上海黄埔新苑、招地深圳兰溪谷、金地北京名京、万科中粮北京假日风景、恒大广州金碧新城、富力津门湖等新批次新房销售尚可。
􀁺 大小非解禁情况：5 月份解禁量较大的有中天城投和新黄浦；6 月份解禁量较大的有粤宏远A 和鼎立股份；7 月份解禁量较大的有金地集团、阳光发展、东方银星和万业企业。
􀁺 行业趋势判断：我们对最近4 周的成交量数据汇总统一评述，目的在于仔细观察3 月下旬以来的多数一二线城市回暖趋势是否能保持，结论是多数城市成交量回暖趋势得到了保持。预期房价理性回归后有坚实支撑，行业增速理性回归的同时优秀公司市场份额会快速提高。
􀁺 行业估值安全，不合理：目前香港H 股地产股08 年动态PE 平均在15-18 倍，RNAV 折价20%左右。A 股一二线主流开发类地产公司08年平均动态PE 不足18 倍，RNAV 平均折价19%；出租类地产公司08年动态PE 为34 倍，RNAV 折价17%。
􀁺 行业评级：成交量、部分区域房价、估值和股价到达底部。改变年初以来中性评级和谨慎看法，行业投资评级为增持。建议标配，在15-20倍低估值区域和前期股价底部区域，可对龙头公司适度大胆超配。

2008-05-15_08_30_17房地产业：双周报20080513