一个律师的信托式合作建房实验

    在全国一系列的个人合作建房计划宣告失败或以多种方式“异化”之后，曾经是律师出身的北京合作建房发起者之一的孟宪生所采用的信托模式合作建房或许不失为一种有益的尝试。 

　　“这是一次解决老年人养老问题的尝试，也是一次解决社区问题的尝试，希望在这里资本收益和公共利益都能得到很好的体现。”这是律师出身的北京合作建房发起人之一的孟宪生，同时也是作为合作建房项目的组织者从青岛出让方拿到土地之后所说的一句话。 

　　2008年春季，在经历了与出资者三个多月的相互协商，与所收购地产公司的艰难谈判以及竞标等法律程序拿到地后，北京合作建房发起人、房地产律师孟宪生的青岛合作建房项目悄悄启动，开始了新一轮的合作建房实验。 

　　不过，与其他在一级或二级市场上拿地的合作建房组织不同的是，孟宪生是通过收购地产公司的方式直接拿地，这和北京合作建房者于凌罡后来引入万通地产公司的合作模式有所不同，也和深圳、温州等地通过与地产开发商合作收购烂尾楼的做法不同。而最大的不同之处在于，同样是以公司方式出现，孟宪生和他的合作建房者们采取的是信托模式。 

　　在中国进入老龄化社会之后，以孟宪生为代表的青岛项目的启动，在出资人的商业利益之外，无疑承载了更多现实的社会责任，产生的社会效益多于商业效益，作为律师出身的孟宪生们所要做的，显然并不止于此。 

　　新“信托模式” 

　　按照孟宪生的设想，信托式合作建房就是按照信托的原则，合作建房参与者作为委托人和受益人把资金集合起来专户管理，并且把信托资金交由作为受托人的合作建房组织(或个人)进行管理、运作进行合作建房事务的一种模式。 

　　在这个模式中，基于《信托法》的规定，一旦合作建房者和合作建房组织签订信托协议，他们之间的信托法律关系即告成立，信托财产从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，成为独立运作的财产。因而合作建房资金就具有了更高的安全性；另一方面，在此信托关系中，受托人行使管理权，委托人行使监督权和受益权，合作建房人风险共担，利益共享，责权利十分清楚。因此，这一模式更加有利于合作建房者形成一个利益上的共同体，也有利于增进互相信任，也可以更好地对合作建房组织进行监督。而尤其重要的是，早在2001年颁布的《信托法》也给合作建房者提供了制度上和法律上的保障。 

　　孟宪生表示，以往众多的合作建房组织采用公司化运作，有着先天制度上的缺陷。由于公司的组织形式以利润最大化为目标，公司为实现其功能，在所有可能的情况下，尽可能地占有更多的资源，这与“居者有其屋”的合作建房理想目标显然是背道而驰的。 

　　采用信托制度在一定程度上可以解决这个问题。由于信托制度坚持以下原则：按照信托制度要求，受托方不能为自己的私利而作为，他的法定义务就是为受益人而作为；经理人的作为是基于对受益人利益的忠诚。从这个意义上讲，合作建房采用住宅合作社这种非盈利的组织形式无疑比公司化的运作更为合理。 

　　事实上，在全国的很多合作建房实验中，很多合作建房组织并非主观上想要与地产商合作，而是迫于两个压力，一是拿地资金上的压力，二是组织合法性的压力：而后者则更具有先天的决定性意义。 

　　从现实的法律规定来看，如果没有一个合法的合作建房组织，合作建房者无论如何努力也摆脱不了法律地位上的尴尬。在现实的法律框架下，住宅合作社一直无法摆脱所遭受的 “非法集资”的质疑，温州合作建房项目便是很好的例证。 

　　孟宪生分析，很多项目本来已经拿地成功，甚至资金都已经到位，但是迫于“非法集资”的帽子与方方面面的压力，在拿地之后仍然无法取得任何实质进展，最终不得不转为房地产开发项目。在这样的项目中，最早的合作建房者只能转为股东，在购买公司开发的最终产品时在法律上却并没有优先权，也就是说合作建房者不一定能保证买到房子——这显然已经违背了合作建房的初衷，也成为很多合作建房者最终脱离组织而导致项目失败的关键所在。 

　　与众不同的拿地方式 

　　随着温州赵智强发起的合作建房项目转为房地产开发，这个最接近于成功的合作建房项目以“被开发商招安”的方式而画上了句号。此前，全国已经成立了几十个合作建房组织并且进行了一系列的尝试。然而迄今为止，个人合作建房在我国尚无成功的案例。 

　　2007年下半年到2008年初，值中国房地产市场的多事之秋，让人们对房价拐点是否到来充满了疑惑，尽管一系列宏观调控政策不断出台，高高在上的房价让普通的买房者“在城里拥有一套自己的房子”仍旧是一个可望而不可及的梦。 

　　正是在这一背景下，孟宪生的拿地方式显得格外与众不同。 

　　作为最早的合作建房发起者之一，孟宪生不仅曾参与过于凌罡的合作建房计划，也和温州的合作建房发起人赵智强之间有过合作。在他看来，合作建房首先要解决的就是合作建房组织合法性的问题。孟宪生认为，以往的合作建房项目不成功，首要原因就是合作建房组织在我国目前的法律体系中尚不能拥有合法的地位。个人合作建房组织作为一个非盈利的机构，也称为住宅合作社，目前在国外已经发展得非常成熟了，一般只要做个登记就可以开始运作。但是在我国，迄今为止还没有住宅合作社登记成功的先例。 

　　“住宅合作社地方政府基本上不批，没有主管机关愿意承担登记后的管理责任。”说到这里，孟宪生显得多少有些无奈，在他看来，以住宅合作社的法律主体来进行合作建房的运作无疑是最好的方式。 

　　住宅合作社不能成立，就只有采用公司化运作的形式。2007年底，孟宪生所代表的合作建房组织收购了一家地产项目公司。2008年元月8号，孟宪生和他的团队以收购房地产项目公司的形式在青岛成功地取得了一块地，并且正式和土地出让方签订了合同，收购行为显得低调而神秘。按照孟宪生的说话，这样做的目的是为了避免引起“不必要的麻烦”。 

　　该地块在青岛西海岸，位于青岛市规划中的水城附近，占地面积69亩，规划建筑面积为10万平方米。其中住宅8万平方米，配套面积2万平方米。预计将能提供800多套房子，房价初步估计在每平米5000元左右，相对于周边每平米接近万元的商品房价格，这个项目对于买房者来说无疑有着巨大的吸引力。如此算来，合作建房者将获得不错的现实房价上的收益和未来的物业收益。这一模式的开创和突破，对于中国各地的合作建房者来说，无疑拥有了巨大的想象空间，至少看上去很美。 

　　青岛项目的 “非典型实验” 

　　和温州合作建房项目一样，青岛的合作建房项目也不得不采用公司的方式来运作。本来用住宅合作社的形式已然能够很好地解决问题，最终却要走房地产公司开发的路子，这对于孟宪生们不能不说是一个遗憾。 

　　对于青岛合作建房项目公司化的运作方式，孟宪生毫不讳言其中有商业运作的成分。资料显示，青岛这份土地出让合同的总价款为4000万元，此次取得青岛地块的4000万元合同款项，是采用爱心阳光老年公寓合作基金来支持的，组成北京爱心阳光老年公寓合作基的是来自北京、深圳、天津等城市的投资者和房屋需求者，而投资者又有机构投资和个人投资两个部分。在具体的项目运作中，并不会明确规定投资者与合作者的比例，只要有利于项目的成功，均可入股。 

　　目前，孟宪生的青岛项目已经开始向当地政府报项目规划设计手续，项目即将启动。在孟宪生的计划中，用信托的模式开发建房仅仅是第一步，他的目标是把青岛的项目建成一个老年公寓。孟宪生告诉记者，在青岛这个项目中合作建房的参与者可以分为两种：一种是自住，另外一种就是投资。出于项目资金筹集方面的考虑，召集到更多的合作建房者也就意味着可以筹集到更多的资金。因此项目中也吸收了一部分人以投资者的身份参与建房合作。项目建成后，满足自住需求的参与者可以得到他想要的房子，而投资者可以选择得到房子，也可以按照一定的分配方式把多余的房子出售，投资者获得投资回报。 

　　在孟宪生的计划中，项目后期的社区物业管理仍将继续采用信托模式。按照项目规划，小区建成后将会有8万平米的住宅和2万平米的公共设施。按照约定，公共设施的所有权和收益权将属于全体业主所有。由于此项目地理位置优越，处于商业区，因此在公共设施部分也将规划建设相当比例的商业设施，这部分在建成后将会有可观的收益。孟宪生告诉笔者，这部分商业设施不会对外销售。道理很简单：如果对外销售，收益只是一次性的，而业主如果保留这部分物业，不仅能实现业主的物业自主权，更重要的是能给小区全体业主带来持续不断的收益。 

　　据孟宪生透露，项目建成后公共设施部分也将作为信托财产委托物业公司来管理，获得的收益用于社区的各项费用支出。根据孟宪生和他的团队测算，这部分的收益应该完全可以抵销社区物业费等各项开支并且能够略有盈余。这部分盈余当然归业主所有，某种程度上也就实现了“老有所养”的设想。而不是像现在大多数商品房住宅小区，公共设施的经营收益都被开发商或者物业公司拿去了。 

　　对于后期的具体运作，孟宪生告诉记者，他所在的组织者团队将会对合作建房的参与者收取一定的酬金，具体的酬金比例现在还没有确定。不过，孟宪生说青岛这个项目本身并不是以盈利为目的的，在采用信托的方式合作建房后，能保证合作建房者的权益，得到属于自己的房子，因此并不违背合作建房的初衷。 

　　在孟宪生眼里，合作建房的组织合法化问题和法律制度保障这两个最为关键的问题解决之后，至于后期的房地产开发环节，孟宪生则表示，房地产开发审批程序中有《行政许可法》对职能部门进行约束，只要按照规程去做，合作建房的开发周期不会很长而且完全可以把项目做成。 

　　对于采用信托模式合作建房的前景，孟宪生充满了信心。他表示，最大的愿望就是将来能成立一个房地产信托基金，把更多的合作建房者吸引进来，用信托这种方式来解决公众住房这一社会问题。在成功拿地之后，孟宪生把努力的方向对准了房地产开发环节中最重要的融资渠道上面。 

　　孟宪生的信托式合作建房已经开始，作为中国合作建房一条崭新的路径和有益的尝试，会成为一种新的房地产开发模式的雏形吗？出资人是否能达到自己想要的“住者有其房” (住宅功能)和“投资有收益”(投资回报功能)，现实中等待他们的会是什么呢？在合作建房人的梦想与现实之间，只能拭目以待。